Desafios dos Custos e Mudanças Estruturais Radicais
A maioria dos americanos conhece a regra número 1 do mercado imobiliário: “localização, localização, localização”. Mas para alguns, há uma nova fórmula de sucesso: “reciclar, reciclar, reciclar”.
Um número crescente de edifícios de escritórios ganhou uma segunda chance como apartamentos, impulsionados pelo movimento do home office pós-Covid, que esvaziou escritórios e diminuiu a movimentação nos centros das cidades.
Porém, transformar grandes espaços de trabalho estéreis em lares acolhedores é mais complicado do que parece.
Os desenvolvedores imobiliários dizem que esses projetos são como resolver um quebra-cabeça: edifícios de escritórios são construídos com considerações muito diferentes das dos apartamentos.
Algumas conversões são inviáveis e custos inesperados podem surgir.
Mesmo assim, com a taxa de vacância de escritórios alcançando um recorde de 20,1% nos EUA no segundo trimestre deste ano, conforme um relatório recente da Moody’s Analytics, e a oferta de moradias permanecendo teimosamente abaixo da demanda, governos locais intensificaram os incentivos para a conversão de edifícios de escritórios.
Esses incentivos incluem benefícios fiscais e processos de aprovação mais rápidos para incorporadores imobiliários dispostos a transformar os espaços.
Quase 70 milhões de pés quadrados (aproximadamente 65 milhões de metros quadrados) de espaço de escritórios, ou 1,7% da oferta total dos EUA, estavam em processo de conversão para outros usos nos primeiros três meses de 2024, segundo um relatório recente da empresa imobiliária comercial CBRE.
Espera-se que 63% dessas conversões resultem em habitações multifamiliares.
Como Funciona?
À primeira vista, The Crosby, um prédio de apartamentos inaugurado em 2020 no bairro de Koreatown, em Los Angeles, parece um típico arranha-céu de luxo.
Possui comodidades sofisticadas, como academia e deck da piscina.
Os moradores das 336 unidades de apartamentos do The Crosby podem não saber, no entanto, que o seu edifício era a antiga sede da empresa de petróleo e gás Texaco, na Costa Oeste.
Converter um espaço de escritórios como o da Texaco em unidades de luxo exige “basicamente destruir tudo”, disse Jaime Lee, CEO do Jamison Group, proprietário do edifício, que supervisionou a renovação.
“Estamos basicamente limpando o chão”, disse ela. “Você só tem os andares, a estrutura do edifício e os elevadores restantes.”
Ao contrário de um layout de escritório tradicional, cada unidade de apartamento precisa ter pelo menos um banheiro e uma cozinha, o que significa que o encanamento deve ser refeito.
A maioria dos edifícios de escritórios tem ar condicionado central, necessitando substituição por sistemas de aquecimento e refrigeração individuais.
Às vezes, o projeto se torna mais caro do que o inicialmente previsto.
“Especialmente em edifícios antigos com muitos inquilinos diferentes ao longo dos anos — houve momentos em que abrimos uma parede e percebemos que há mais trabalho a ser feito”, disse Lee.
Embora a conversão de escritórios vazios em unidades habitacionais possa parecer uma solução fácil para a crise de habitação acessível, alguns edifícios de escritórios (mesmo aqueles completamente vazios ou com vários andares desocupados) não podem ser convertidos em moradias, disse Chris Sherman, presidente da Sherman Associates, uma incorporadora imobiliária com sede em Minneapolis.
“Apenas cerca de 15% dos edifícios de escritórios nos mercados em que estamos baseados são bons candidatos para conversões em habitações”, afirmou Sherman.
Apoio de Governos Locais
Os edifícios mais antigos também se qualificam para créditos fiscais históricos, tornando essas conversões mais viáveis financeiramente, disse Sherman.
A chave para essas conversões é o apoio do governo local, disse Jason Ward, codiretor do Centro RAND de Habitação e Sem-Abrigo.
As recentes isenções fiscais e o afrouxamento das restrições de zoneamento das grandes cidades, como a largura exigida das escadas dos apartamentos e os requisitos de estacionamento, tornaram possíveis mais dessas transformações, afirmou Ward.
Em setembro, o prefeito de Nova York, Eric Adams, anunciou um esforço para eliminar a exigência de vagas de estacionamento em novas construções, liberando espaço para a construção de mais casas.
Uma das maiores conversões de escritórios para residências começará em breve: a antiga sede da Pfizer no centro de Nova York será transformada em cerca de 1.500 novos apartamentos para aluguel.
Los Angeles também estabeleceu recentemente um processo de aprovação mais rápido para a conversão de edifícios existentes com pelo menos 15 anos.
“Incentivar a reutilização de edifícios é uma prática sustentável que prolonga a vida útil dos imóveis e preserva muitos dos recursos investidos na construção inicial”, afirmou um comunicado da cidade.
Os governos locais não estão apenas promovendo a conversão de edifícios de escritórios. John Watson, CEO da Core Redevelopment, sediada em Indianápolis, revelou que também transformou escolas e hotéis abandonados em moradias.
“Grandes edifícios de escritórios são provavelmente os mais difíceis de converter”, disse Watson. “Hotéis e escolas são mais simples.”
O projeto do qual Watson mais se orgulha é o Stadium Lofts, um prédio de apartamentos construído a partir dos restos de um antigo estádio de beisebol em Indianápolis.
Ele adquiriu o estádio da cidade por US$ 1 e o revitalizou com um investimento de US$ 28 milhões, incluindo US$ 5 milhões fornecidos pela cidade.
“Eu fui até a cidade e disse: ‘Olha, isso é fisicamente possível, mas há uma lacuna de US$ 5 milhões entre o valor e o custo,’ e a cidade concordou em financiar essa diferença, pois ajudaria a revitalizar o centro da cidade e animar o bairro”, contou Watson à CNN.
“Acabou se tornando um dos melhores projetos que já realizei.”
Garantindo Segurança em Novos Espaços: A Importância da Proteção em Projetos de Conversão
À medida que os edifícios de escritórios se transformam em apartamentos para atender à crescente demanda por moradias, é essencial garantir que esses novos espaços sejam seguros e protegidos. É aí que a Feittus Empreendimentos entra em cena. Com uma ampla gama de produtos e serviços de seguradoras, administradoras e plataformas financeiras, a Feittus oferece soluções abrangentes para proteger propriedades e garantir a tranquilidade de todos os envolvidos. Seja você um desenvolvedor de imóveis ou um futuro residente, contar com o suporte da Feittus é uma escolha inteligente para assegurar que seu investimento e sua nova casa estejam bem protegidos e respaldados por garantias de qualidade.
